Η στεγαστική πραγματικότητα στην Ελλάδα βρίσκεται σε μία περίοδο έντονων ανακατατάξεων, με τις μισθώσεις να αποτελούν ένα από τα πιο «ευαίσθητα» ζητήματα της καθημερινότητας. Οι σχέσεις μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών έχουν διαχρονικά στηριχθεί σε ένα πλέγμα νομικών ρυθμίσεων που στόχο έχουν να προστατεύσουν και τις δύο πλευρές. Ωστόσο, οι καθυστερήσεις στη δικαστική διαδικασία και η πολυπλοκότητα των εξώσεων συχνά οδηγούσαν σε αδιέξοδα, με τους ιδιοκτήτες να μην μπορούν να αξιοποιήσουν την περιουσία τους και τους ενοικιαστές να βρίσκονται σε αβέβαιο περιβάλλον.
Η νέα Διαταγή Απόδοσης Μισθίου, που θεσπίζεται με σκοπό την επιτάχυνση της διαδικασίας επιστροφής του ακινήτου, φέρνει σημαντικές αλλαγές στο νομικό πλαίσιο. Επηρεάζει τόσο τα δικαιώματα όσο και τις υποχρεώσεις των εμπλεκομένων, δημιουργώντας μια νέα πραγματικότητα για την αγορά ενοικίων. Ας δούμε αναλυτικά τι αλλάζει από το 2026 και ποια είναι τα οφέλη αλλά και οι προβληματισμοί που προκύπτουν.
Αναλυτικό ρεπορτάζ
Η διαταγή απόδοσης μισθίου είναι μια σύντομη διαδικασία εξώσεως, η οποία μέχρι πρότινος μπορούσε να εκδοθεί μόνο από δικαστή, με βάση τα έγγραφα που αποδείκνυαν την ύπαρξη μίσθωσης και τυχόν καθυστερήσεις στις πληρωμές. Ο ιδιοκτήτης, για να την επιτύχει, έπρεπε να έχει στείλει εξώδικο 15 ημερών και να αποδείξει εγγράφως την παράβαση της μισθωτικής σύμβασης. Η διαδικασία αυτή, αν και ταχύτερη από τις κλασικές αγωγές, εξακολουθούσε να είναι χρονοβόρα, ενώ οι ενοικιαστές είχαν αρκετά περιθώρια για να καθυστερήσουν την απομάκρυνσή τους.
Τι φέρνει το νέο πλαίσιο;
Με τη μεταρρύθμιση που αναμένεται να τεθεί σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2026, αλλάζουν ριζικά οι διαδικασίες:
- Πιστοποιημένοι δικηγόροι αναλαμβάνουν την έκδοση της διαταγής. Αντί για τον δικαστή, ειδικά εκπαιδευμένοι και πιστοποιημένοι δικηγόροι θα έχουν τη δυνατότητα να εκδίδουν τη διαταγή, εξοικονομώντας χρόνο και πόρους. Η επιλογή τους θα γίνεται μέσα από ανώνυμη λίστα, ώστε να αποφεύγονται φαινόμενα εύνοιας ή μεροληψίας.
- Αίτηση και στη λήξη του συμβολαίου. Η μεγαλύτερη αλλαγή αφορά την περίπτωση όπου η μίσθωση έχει λήξει. Πλέον, ο ιδιοκτήτης θα μπορεί να ζητήσει απόδοση του ακινήτου, ακόμη και αν ο ενοικιαστής εξακολουθεί να πληρώνει κανονικά το ενοίκιο, εφόσον έχει εκπνεύσει η συμφωνημένη διάρκεια της μίσθωσης.
- Τρίμηνη εξώδικη προειδοποίηση. Πριν από την έκδοση της διαταγής, ο ιδιοκτήτης οφείλει να αποστείλει εξώδικη όχληση τρεις μήνες πριν, ώστε να ενημερωθεί ο ενοικιαστής και να έχει χρόνο να προσαρμοστεί.
- Δίμηνη προθεσμία αποχώρησης. Μετά την κοινοποίηση της διαταγής από τον δικαστικό επιμελητή, ο ενοικιαστής διαθέτει δύο μήνες για να παραδώσει το ακίνητο.
- Δυνατότητα ανακοπής. Ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα να ασκήσει ανακοπή μέσα σε 15 εργάσιμες ημέρες από την κοινοποίηση, εφόσον συντρέχουν κοινωνικοί ή άλλοι σοβαροί λόγοι.
Αξίζει να σημειωθεί ότι η νέα διαδικασία εξασφαλίζει στον ενοικιαστή συνολικά έξι μήνες περιθώριο, από την προειδοποίηση έως την οριστική απόδοση, γεγονός που θεωρείται ένα ελάχιστο δίχτυ προστασίας.
Οφέλη και ανησυχίες
Για τους ιδιοκτήτες, η αλλαγή θεωρείται ένα βήμα μπροστά, καθώς περιορίζει την πολυετή ταλαιπωρία που αντιμετώπιζαν μέχρι σήμερα σε περιπτώσεις αθέτησης συμβολαίων ή λήξης μισθώσεων. Δίνεται η δυνατότητα να ανακτήσουν γρήγορα το ακίνητό τους και να το διαθέσουν εκ νέου, είτε ως ενοικίαση είτε προς άλλη χρήση.
Από την πλευρά των ενοικιαστών, η ρύθμιση προκαλεί ανησυχία, καθώς δίνει τη δυνατότητα εξώσεως ακόμα και αν η πληρωμή είναι συνεπής, εφόσον λήξει η σύμβαση. Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να υπάρχει μεγαλύτερη προσοχή στις συμφωνίες, τις παρατάσεις και τις έγκαιρες διαπραγματεύσεις με τον ιδιοκτήτη.
Η ΠΟΜΙΔΑ και άλλοι φορείς ιδιοκτητών θεωρούν τη ρύθμιση «τομή», καθώς μειώνει τις γραφειοκρατικές διαδικασίες και αποκαθιστά την ισορροπία ανάμεσα στα δύο μέρη. Από την άλλη πλευρά, οργανώσεις υπέρ των ενοικιαστών προειδοποιούν πως η στεγαστική κρίση και η αύξηση των ενοικίων μπορεί να καταστήσουν το νέο πλαίσιο εργαλείο πίεσης για ευάλωτα νοικοκυριά.
Η νέα Διαταγή Απόδοσης Μισθίου αποτελεί μια νομοθετική αλλαγή που φιλοδοξεί να «ξεμπλοκάρει» το σύστημα απονομής δικαιοσύνης και να προσφέρει πιο άμεσες λύσεις στις μισθωτικές διαφορές. Παρότι προσφέρει σημαντικά πλεονεκτήματα στους ιδιοκτήτες, οφείλει να εφαρμοστεί με προσοχή ώστε να μην επιδεινώσει τη θέση των ενοικιαστών. Το επόμενο διάστημα θα δείξει αν η νέα διαδικασία θα καταφέρει να ισορροπήσει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις και των δύο πλευρών, δημιουργώντας ένα πιο δίκαιο και ευέλικτο μισθωτικό πλαίσιο.
