Από την Τετάρτη 1 Οκτωβρίου τίθεται σε πλήρη εφαρμογή το νέο πλαίσιο λειτουργίας για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις στην Ελλάδα. Οι ρυθμίσεις –που εξειδικεύονται με εγκύκλιο του Υπουργείου Τουρισμού (19/09/2025) και εφαρμόζονται βάσει του άρθρου 3 του Ν. 5170/2025– φέρνουν υποχρεωτικά πρότυπα ασφάλειας, υγιεινής και ποιότητας για όλα τα ακίνητα με ΑΜΑ στο μητρώο της ΑΑΔΕ. Στόχος: διαφάνεια στην αγορά, προστασία των επισκεπτών και δικαιότερος ανταγωνισμός με τα τουριστικά καταλύματα.
Τα «κόκκινα» ακίνητα: ποια δεν θα μπορούν πια να μισθώνονται
Η βασική τομή είναι ότι μόνο χώροι κύριας χρήσης (σύμφωνα με την οικοδομική νομοθεσία) μπορούν να διατίθενται για βραχυχρόνια μίσθωση. Αυτό αποκλείει σταθμούς στάθμευσης, αποθήκες, ημιυπόγεια ή άλλους βοηθητικούς/μη κύριους χώρους που μέχρι σήμερα είχαν μετατραπεί σε καταλύματα. Η ΑΑΔΕ θα διασταυρώνει το είδος χρήσης· όπου διαπιστώνεται μη συμβατότητα, ο ΑΜΑ ανακαλείται και οι πλατφόρμες (Airbnb, Booking, Vrbo) ειδοποιούνται για αποκατάσταση/απενεργοποίηση της ανάρτησης.
Παράλληλα, ιδιοκτησίες χωρίς επαρκή φυσικό φωτισμό και αερισμό ή/και ελάχιστο καθαρό ύψος 2,50 μ., καθώς και υπνοδωμάτια χωρίς κλιματισμό/θέρμανση όπου απαιτείται, δεν πληρούν πλέον τις ελάχιστες προδιαγραφές και κινδυνεύουν να «κοπούν» στους ελέγχους.
Σύμφωνα με τις αναλύσεις, εκτός αγοράς κινδυνεύουν ιδιαίτερα ισόγεια/ημιυπόγεια και «εσωτερικά» διαμερίσματα που δεν καταφέρνουν να καλύψουν τις ελάχιστες προδιαγραφές κύριας χρήσης και φωτισμού/αερισμού.
Τα νέα υποχρεωτικά πρότυπα – με μια ματιά
Ασφάλεια & εξοπλισμός
- Υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου και RCD (αντιηλεκτροπληξιακό) στον ηλεκτρικό πίνακα.
- Ανιχνευτές καπνού, πυροσβεστήρες, φωτισμός ασφαλείας και σήμανση οδών διαφυγής.
Υγιεινή & ετοιμότητα
- Πιστοποιητικό απεντόμωσης/μυοκτονίας, κιτ πρώτων βοηθειών και έντυπος/ηλεκτρονικός οδηγός έκτακτης ανάγκης με βασικούς αριθμούς (ΕΚΑΒ, Πυροσβεστική κ.λπ.).
Ασφάλιση
- Υποχρεωτική ασφάλιση αστικής ευθύνης για ζημιές/ατυχήματα σε φιλοξενούμενους και τρίτους.
Κλιματισμός & συνθήκες διαβίωσης
- Κλιματισμός/θέρμανση στα βασικά δωμάτια (εξαιρέσεις για ορεινές περιοχές >600 μ.) και συγκεκριμένα ποσοστά φυσικού φωτισμού/αερισμού στα υπνοδωμάτια.
Έλεγχοι και πρόστιμα
Οι έλεγχοι θα γίνονται από μεικτά κλιμάκια Υπουργείου Τουρισμού–ΑΑΔΕ. Οι διαχειριστές θα ειδοποιούνται 10 ημέρες πριν από επιτόπια επίσκεψη. Το πλαίσιο κυρώσεων κλιμακώνεται: αφετηρία 5.000 €, διπλασιασμός στη δεύτερη παράβαση και έως 20.000 € για κατ’ επανάληψη μη συμμόρφωση (άρνηση ελέγχου, ελλείψεις πιστοποιητικών, μη τήρηση προδιαγραφών).
Τι ισχύει φορολογικά & οργανωτικά (ΑΑΔΕ)
Η ΑΑΔΕ επικαιροποίησε τον οδηγό για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις:
— Βραχυχρόνια θεωρείται κάθε μίσθωση έως 59 ημέρες (ανεξαρτήτως πλατφόρμας).
— Φυσικά πρόσωπα με έως 2 ακίνητα δηλώνουν εισόδημα από ακίνητη περιουσία (χωρίς ΦΠΑ). Από 3 ακίνητα και άνω ή για νομικά πρόσωπα εφαρμόζεται ΦΠΑ 13%.
Επιπλέον, παραμένει το «πάγωμα» νέων εγγραφών στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής για το 1ο, 2ο και 3ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων και για το 2026, με περιορισμένες εξαιρέσεις (μεταβίβαση, αλλαγή διαχειριστή κ.λπ.).
Ποιο είναι το διακύβευμα για τους ιδιοκτήτες/διαχειριστές
- Συμμόρφωση: Όσοι δεν προσαρμοστούν (κύρια χρήση, τεχνικές προδιαγραφές, ασφάλιση) κινδυνεύουν με ανάκληση ΑΜΑ και διαγραφή από πλατφόρμες.
- Κόστος: Απαιτούνται δαπάνες για ασφάλιση, ηλεκτρολογικά, πυρασφάλεια και τεκμηρίωση.
- Σχεδιασμός: Σε κεντρικές περιοχές της Αθήνας, η απαγόρευση νέων εγγραφών σημαίνει ότι η επέκταση στόλου είναι πρακτικά αδύνατη βραχυπρόθεσμα.
Θα πέσουν τα ενοίκια; Γιατί η απάντηση μάλλον είναι «όχι — τουλάχιστον τώρα»
Παρά το αυστηρό πλαίσιο για ποιότητα/ασφάλεια, οι τιμές των μακροχρόνιων ενοικίων δεν αναμένεται να υποχωρήσουν θεαματικά. Οι λόγοι:
- Στοχευμένα – όχι οριζόντια – μέτρα: Το «πάγωμα» νέων αδειών αφορά συγκεκριμένα δημοτικά διαμερίσματα, ενώ οι ενεργές καταχωρίσεις συνεχίζουν να λειτουργούν εφόσον συμμορφώνονται. Άρα η καθαρή «επιστροφή» διαμερισμάτων στη μακροχρόνια μίσθωση είναι περιορισμένη.
- Χαμηλή συνεισφορά του πυρήνα των STR στο ολικό απόθεμα: Σύμφωνα με στοιχεία που επικαλούνται τα «ΝΕΑ», οι κατοικίες που διατίθενται αποκλειστικά για βραχυχρόνιες μισθώσεις αντιστοιχούν σε πολύ μικρό ποσοστό του συνολικού στεγαστικού αποθέματος, ενώ μεγάλο μέρος της δραστηριότητας αποτελεί συμπληρωματικό εισόδημα για ιδιώτες· ακόμη κι αν μερίδα ακινήτων βγει από τις πλατφόρμες, δεν σημαίνει ότι θα γυρίσει αυτομάτως στη μακροχρόνια.
- Διατήρηση πρακτικών «διπλής μίσθωσης» σε τουριστικούς προορισμούς (φοιτητικά/εργαζομένων τον χειμώνα, τουριστικά το καλοκαίρι) απορροφά διαθέσιμο απόθεμα την περίοδο αιχμής των αναγκών.
- Ζήτηση–προσφορά: Η συνολική στεγαστική πίεση (ανακαινίσεις, έλλειμμα νέων κατασκευών, αυξήσεις αξιών) υπερβαίνει το «κομμάτι» που μπορούν να ελευθερώσουν τα STR, ακόμη και με αυστηρότερους κανόνες.
Συνεπώς, τα νέα μέτρα βελτιώνουν το επίπεδο υπηρεσιών και την ασφάλεια, αλλά δεν αποτελούν «αντίδοτο» στο ακριβό ενοίκιο—τουλάχιστον βραχυπρόθεσμα. Αυτό αποτυπώνεται και στις εκτιμήσεις της αγοράς ότι οι περιοχές «στο κόκκινο» (Αθήνα κέντρο, νησιά υψηλής ζήτησης) δεν θα δουν ουσιαστική αποκλιμάκωση τιμών το άμεσο διάστημα.
Η υπουργός Τουρισμού Όλγα Κεφαλογιάννη έχει τονίσει ότι «ο νόμος θα εφαρμοστεί για όλους» και ότι ο σκοπός είναι δίκαιος ανταγωνισμός, ποιότητα υπηρεσιών και διασφάλιση διαθεσιμότητας κατοικίας, με παράλληλη εντατικοποίηση ελέγχων (σύστημα προειδοποίησης 10 ημερών, μεικτά κλιμάκια).
Τι να κάνουν οι ιδιοκτήτες τώρα – check list συμμόρφωσης
- Έλεγχος χρήσης: Βεβαιωθείτε ότι ο χώρος είναι κύριας χρήσης (όχι βοηθητικός).
- Τεχνικά: Ηλεκτρολογική δήλωση, RCD, πυρασφάλεια, ανιχνευτές καπνού, σήμανση/φωτισμός διαφυγής.
- Κλιματισμός–Θέρμανση: Εγκατάσταση/συντήρηση σε βασικούς χώρους· επάρκεια φωτισμού/αερισμού στα υπνοδωμάτια.
- Ασφάλιση: Πολιτική αστικής ευθύνης σε ισχύ.
- Υγιεινή–Ετοιμότητα: Πιστοποιητικό απεντόμωσης/μυοκτονίας, κιτ πρώτων βοηθειών, οδηγός έκτακτης ανάγκης.
- Φορολογικά/ΑΑΔΕ: Έλεγχος ιδιότητας (έως 2 ακίνητα vs 3+), ΦΠΑ όπου απαιτείται, ορθές δηλώσεις/Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής.
Αθήνα: παράταση «παγώματος» – και τι μπορεί να ακολουθήσει
Για τα τρία κεντρικά δημοτικά διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων, καμία νέα εγγραφή δεν επιτρέπεται και φέτος και για το 2026 (με ειδικές εξαιρέσεις για μεταβίβαση, αλλαγή διαχειριστή κ.ά.). Το Υπουργείο έχει αφήσει ανοιχτό το ενδεχόμενο επέκτασης γεωγραφικών περιορισμών και σε άλλες «κορεσμένες» περιοχές με τουριστική πίεση, αξιοποιώντας ευρωπαϊκές πρακτικές (π.χ. «γαλλικό μοντέλο» χρονικών ορίων).
Το νέο πλαίσιο από 1/10/2025 ανεβάζει τον πήχη σε ασφάλεια, υγιεινή και ποιότητα στις βραχυχρόνιες μισθώσεις και καθιστά σαφές ότι βοηθητικοί/μη κύριοι χώροι και ανεπαρκώς αεριζόμενα/φωτιζόμενα καταλύματα δεν έχουν θέση στις πλατφόρμες. Ωστόσο, δεν προσφέρει από μόνο του λύση στο πρόβλημα των υψηλών ενοικίων, καθώς οι παρεμβάσεις είναι εστιασμένες και δεν μεταβάλλουν δραστικά το ισοζύγιο προσφοράς-ζήτησης στη μακροχρόνια αγορά.
